Novo sistema de impostos promete simplificar cobranças, mas especialistas alertam para possíveis aumentos de custos e desafios durante a transição
A Reforma Tributária, aprovada em 2023 e agora em fase de regulamentação, promete sacudir as bases do setor imobiliário brasileiro. O novo modelo tributário cria o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) — duas siglas que devem mudar, de forma profunda, a maneira como o país cobra impostos sobre imóveis, construções e locações.
A proposta é simples no papel, mas ambiciosa na prática: unificar tributos federais, estaduais e municipais, reduzir burocracias e trazer mais transparência para o contribuinte. Contudo, as dúvidas sobre custos, alíquotas e impacto no preço final dos imóveis ainda geram cautela entre especialistas e empresas do setor.
“Hoje, convivemos com regras diferentes em cada município, o que torna o sistema complexo e imprevisível. A reforma propõe uniformidade e eficiência”, explica o advogado tributarista Gabriel Santana Vieira. “Com o IVA dual, teremos um modelo mais simples e transparente, substituindo a estrutura fragmentada que temos hoje.”
Uma mudança que promete simplificar — mas também desafiar
O mercado imobiliário é um dos mais tributados e burocráticos do país. Empresas da construção civil pagam PIS, Cofins e ISS, além de tributos específicos conforme o regime fiscal e o local de atuação. Há também o Regime Especial de Tributação (RET), que beneficia incorporadoras, e uma série de impostos sobre compra, venda e aluguel de imóveis.
Com o novo sistema, o IBS (estadual e municipal) e a CBS (federal) vão incidir sobre o valor agregado em cada etapa da produção, permitindo o crédito tributário total — ou seja, as empresas poderão abater impostos pagos em etapas anteriores. Na prática, isso deve trazer mais clareza às operações e reduzir brechas para interpretações divergentes.
“O crédito amplo é um avanço. Ele traz previsibilidade e reduz distorções fiscais que há décadas prejudicam o setor”, avalia Gabriel Santana.
O alerta: alíquotas podem pesar no bolso
Apesar do otimismo com a simplificação, há uma grande interrogação no ar: qual será o peso das novas alíquotas? Se forem altas, os efeitos positivos podem se perder no caminho, encarecendo imóveis e pressionando construtoras.
“Alíquotas elevadas podem anular os ganhos da reforma e aumentar o preço final das unidades, o que afeta desde a habitação popular até o mercado de luxo”, alerta o tributarista.
Outro ponto sensível é o período de transição, previsto entre 2026 e 2033. Nesse intervalo, o sistema antigo e o novo vão coexistir, o que exigirá organização redobrada das empresas, tecnologia atualizada e revisão de contratos de longo prazo.
“As empresas precisarão de planejamento e equipes preparadas. Será uma maratona de adaptação”, reforça o especialista.
Locação e pessoa física entram no radar
As regras também mudam para aluguéis e cessões de imóveis. As pessoas jurídicas passarão a pagar o novo IVA sobre essas operações, enquanto pessoas físicas só serão tributadas se ultrapassarem R$ 240 mil anuais em rendimentos ou tiverem mais de três imóveis alugados.
Para amenizar o impacto, o governo anunciou redução de 70% na alíquota de locações e 50% nas demais operações, medida que deve aliviar parte da carga sobre pequenos locadores e investidores individuais.
O “CPF dos imóveis”: modernização e transparência
Uma das inovações mais aguardadas é o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) — apelidado de “CPF dos imóveis”. Regulamentado pela Receita Federal em 2025, o sistema criará um código único e georreferenciado para cada propriedade urbana ou rural, válido em todo o país.
A ideia é centralizar as informações de cartórios, prefeituras e órgãos estaduais, reduzindo divergências cadastrais e aumentando a transparência sobre a propriedade e o uso dos imóveis. Segundo a Receita, o CIB não vai gerar novos impostos, mas pode ajustar valores venais defasados — o que impacta diretamente o IPTU e outras taxas municipais.
Entre desafios e oportunidades
A Reforma Tributária impõe um novo ritmo ao setor imobiliário. A convivência entre dois modelos fiscais exigirá estratégia, treinamento e inovação. Mas, para quem se antecipar às mudanças, as oportunidades podem ser significativas.
“A reforma é um divisor de águas. Traz simplificação, previsibilidade e modernização. Quem se adaptar rápido terá ganhos expressivos em gestão e eficiência”, avalia Gabriel Santana.
O sucesso, porém, dependerá do equilíbrio entre arrecadação e competitividade. Se o governo conseguir calibrar bem as alíquotas e conduzir uma transição eficiente, o Brasil pode dar um passo histórico rumo a um sistema tributário mais racional e menos burocrático — um sonho antigo do setor e de toda a economia nacional.
Fonte: Brasil 61
